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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)
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嘉凱城「體檢」報告： 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批
本報記者 彭小東 上海報導
時隔七年，浙江省商業集團有限公司（下稱「浙商集團」）4月25日選擇出售嘉凱城（000918.SZ）28.46%持股，放棄旗下唯一的上市平台。
梳理浙商集團接手內的七年，嘉凱城除了2009年實現凈利潤11.97億元、大幅增長102.65%外，後面六年連續下滑，2015年的業績快報甚至顯示虧損23.43億元。
公司董事會多次將業績下滑原因歸咎於經濟下行、房地產宏觀調控等因素。負債整合利息但21世紀經濟報導記者發現，嘉凱城在「房企再融資暫停」等背景下，自2009年以來基本使用債務融資，不斷增加的財務槓桿，導致巨額財務費用吞噬利潤。
2016年1月30日，公司2009年重組后的首次股權融資終於獲批，公告稱募集資金中的11.60億元將用於償還金融機構貸款，以此降低負債率與風險。
但直至控制權轉讓給恆大，嘉凱城上述融資尚未完成。
高負債
嘉凱城4月14日披露的業績快報顯示，公司2015年虧損23.43億元。這是嘉凱城重組以來的首次年度虧損，公司董事會稱，這是房地產行業毛利較上年下降幅度較大所致。
浙商集團入主的前六年，嘉凱城雖然業績連續下滑，但並沒有出現虧損的現象。嘉凱城在前幾年解釋業績下滑時經常提及宏觀調控等因素，但其實高負債帶來的財務費用，也是吞噬利潤的一個重要因素。
由於房地產行業的特殊性負債整合利息，整個行業的資產負債率都偏高負債整合利息。根據Wind數據統計76家房企的2015年報，有66家公司財務費用為正。其中財務費用10億元以上的有3家；財務費用在3億元至5億元之間的有9家，佔比接近12%。
截至發稿，嘉凱城2015年年報未披露，財務費用數額還不得而知。但是從2012年、2013年、2014年的數據看，財務費用分別為3.09億元、3.12億元、3.21億元，資產負債率分別為79.35%、81.49%、83.76%，在房企中較高。
21世紀經濟報導發現，嘉凱城的高負債除了地產行業的本身特點外，還與公司的融資方式有關。嘉凱城自2009年重組以來，一直沒有通過股權融資的方式募集資金，而完全依靠經營積累與債務融資。
「通過增加財務槓桿的方式有效推進了業務發展，但也導致資產負債率不斷提高。」嘉凱城董事會維基也在公告中不迴避資產負債率提高的事實。
熟悉地產行業的人士介紹，其實並非嘉凱城不願意股權融資，而是監管部門在2010年起叫停了房企上市公司的再融資行為。直到2013年8月，新湖中寶（600208.SH）的定增募資通過證監會批准，塵封3年負債整合利息的房企再融資才得以破冰。
到了2015年，嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權融資，並於2016年1月30日獲證監會審核通過。
從相關方案看，嘉凱城擬募集39億元資金。除了用於「城市客廳」、杭州長河項目，還有11.6億元用於償還金融機構借款。根據相關會計準則，償還金融機構借款后，財務費用支出降低，將增加當期凈利潤。
浙商集團的官方媒體《浙商集團報》報導中，嘉凱城還表示，2016年要在確保39億元定向增發成功的基礎上，爭取發行公司私募債，逐步改善融資結構，負債整合利息降低融資成本。
曾嘗試基金模式
嘉凱城的高負債背後，其實與去庫存緩慢有一定關聯。公司董事會曾在2014年報中表示，「去庫存」仍然是市場主旋律，房地產企業有望通過加速去化回籠資金、資本市場再融資等途徑緩解資金緊張的局面。
上海一位註冊會計師對21世紀經濟報導記者說，如果去庫存慢，將導致資金回籠慢，從而需要向金融機構借款經營，這導致了財務費用增加，減少上市公司當期利潤。
梳理公告發現，嘉凱城也採取過多種方式「去庫存」，甚至還嘗試過發起基金的模式。比如在2012年的商鋪銷售中，嘉凱城10個月僅售出「蘇綸場」項目14套商鋪，這讓嘉凱城不得不想辦法去庫存。當時公司巧妙地採用基金的模式進行套現。
2013年12月27日，嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司（下稱「凱思達」）發起設立嘉盈城鎮商業發展基金II期（下稱「嘉盈Ⅱ期基金」）。該基金規模10.3億元，華寶信託出資7.2億元認購70%優先份額，剩下30%由上海凱思達出資3.1億元認購。
組織架構搭建完成之後，嘉凱城將蘇州「蘇綸場」項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金，收購單價為2.9萬元/㎡。雖然這一價格低於公司預售時的3.3萬元/㎡的售價，但畢竟藉此實現了資金回籠。
「嘉凱城用基金實現了商業地產項目套現。」房地產研究機構高通智庫曾評價說，這樣一個優質項目被迫套現實屬無奈。但是，當時嘉凱城去庫存太慢，又促使嘉凱城高槓桿發展，高額的財務費用勢必影響當期利潤，促使嘉凱城的資金鏈緊張。
一年後的2014年，凱思達實現營業收入5166.53萬元，自成立后首次實現盈利，稅後淨利潤為1169.71萬元。穆迪：中國債務水準雖高 但北京當局控管得宜
2016/4/26 17:46
鉅亨網陳律安
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上海金融區(圖:AFP)
上海金融區(圖:AFP)
穆迪經濟學家周二表示，中國高債務水準是個風險，但不會出現全球性的金融危機。
關於中國債台高築的疑慮，在最近幾個月升溫，因為其經濟成長放緩。知名投資人如Kyle Bass及維基索羅斯都曾出言警告中國的信貸危機，前者說中國的銀行系統彷彿被裝了定時炸彈。
這些憂慮，反映在近幾個月來的中國信評上。
穆迪給予的中國信貸評級為 Aa3，是第四高的評等，但前景降為負面。負向評級是今年三月初給的，這是由於政府增加的債務負擔，以及「大量的或有負債」。同業標普同樣在三月時將中國評等砍為負向。
儘管穆迪出言警告，但它表示當局有在控制局面、採取必要的措施來穩住船身。
穆迪管理主任Atsi Sheth向《CNBC》表示：「不僅當局有注意到局面，他們也有意願及工具來對應高槓桿的問題。」
「中國的成長及成長前景仍相當繁茂。這是低收入經濟想要迎頭趕上的成果。許多的中國債務是內部形成，是國內的儲蓄導致這些債務的累積，而不是海外借款。這給了情勢一些穩定及支撐。」Sheth說。
不過，中國國內的信貸約達到GDP的200%，高出其他國家甚多。
穆迪指出，中國的國內債務是GDP的196.8%，過去5年成長53.2%。中國的外部債務，僅為15.6%，被穆迪評為「低」。
她補充，那些喪失生產力、營收成長流失或獲利低的區塊，將會發現難以償還債務。
在周二出具的報告中，穆迪指出，中國國營企業的負債部位，相當巨大。中國國營企業的負債，從2012年的低於GDP 100%，到現在來到GDP的115%。
不過，債務總量，過度表述了國家的曝險。「多數國營企業的財務狀況健全，並不需要直接或間接的政府支助。」穆迪表示。
雖然一解決債務的方法，就是放手讓其違約，但中國與其他政府一樣，「都不希望見到違約。」Sheth說。相關搜尋： 二胎房貸利率 銀行二胎房貸 銀行二胎房貸
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